二手房交易税费该如何计算？

二手房交易税费怎么算？

在二手房交易中，涉及的税费主要包括契税、个税、增值税及附加以及中介费。下面将对这些税费进行详细介绍。

一、契税

契税是由买家承担的一项税费，缴税标准根据房屋面积和网签价来确定。对于首套90平米及以下的房屋，契税为网签价的1%；首套90平米以上的房屋，契税为网签价的1.5%；而二套房的契税则为网签价的3%。买家需要在过户当天将契税交给房管局。需要注意的是，这里提到的网签价是指在房管局备案和公示的价格。在购买二手房时，通常涉及到合同价、网签价以及过户指导价等不同的价格，其中合同价是房屋的实际成交价格，网签价决定了需要交纳的契税金额。购买二手房可以通过降低网签价来减少税费，这是一种常见的避税手段。

二、增值税及附加

增值税及附加是针对房屋的增值部分征收的一项税费。对于房屋未满2年的情况，增值税及附加的征税标准为网签价除以（1+5%）再乘以5.65%。而对于已满2年的普通住宅，免征增值税及附加；非普通住宅则需要根据差价除以（1+5%）再乘以5.65%来计算税费。差额等于合同价减去原购买价减去交易中的税金和合理费用。按照规定，增值税及附加以及接下来要提到的个税应由卖家承担，但实际上市场成交惯例是买家承担所有税费，双方可以在合同中协商明确责任划分。

三、个税

个税是根据房屋满足条件和差价来计算的税费。对于满足满五年且唯一的房屋，个税可以免征。满五年指的是房产证从出证之日起满5年，唯一指卖家在上海交易系统中只有一套房产。购买二手房时，选择满足满五唯一条件的房屋可以节省个税。然而，卖家通常会将节省的税费加到房价上，导致满五唯一的房屋报价较高。对于不满足满五年或者不是卖家唯一住房的情况，个税的征税标准为差额乘以20%。差额等于合同价减去原购买价减去交易中的税金和合理费用。卖家需要提供完整准确的购房凭证，否则可以按照普通住宅网签价的1%或非普通住宅网签价的2%来纳税。购房者可以在实际交税时选择其中一种方式，以节省费用。

四、中介费

中介费是指购房者支付给中介机构的费用。一般情况下，中介费是由购房者承担的。根据房屋总价的不同，中介费一般为总价的2%，但可以根据市场情况和房屋总价进行协商。在房屋总价较高或市场淡季的情况下，购房者可以与中介进行议价，但一般不会低于总价的8折。另外，一些新兴的互联网中介收费相对较低，一般在总价的1.5%左右。
总结：
在二手房交易中，买卖双方需要了解并承担相应的税费。契税、增值税及附加、个税和中介费是主要的税费项目。买家通常承担契税和个税，而增值税及附加和中介费则由卖家承担。购房者可以根据具体情况选择合适的房产满五唯一条件以及与中介进行谈判以减少税费和降低中介费用。
以上是关于二手房交易税费的简要介绍，希望对您有所帮助。

在进行二手房交易时，了解税费情况对买卖双方都非常重要。购房者可以通过合理的避税手段和与中介的协商来减少税费负担。同时，也要注意遵守相关规定，提供完整准确的购房凭证。祝您在二手房交易中顺利办理，满意的购房体验！