卖房过程中不可出售的物品及协商技巧

一、法律规定的不动产附属物

在卖房过程中，卖方需特别注意一些法律规定的不动产附属物。这些附属物是指与房屋紧密相连、不可分割的物品，包括房屋的固定装修，如墙壁的涂料、地板的铺设，门窗的安装，内置衣柜等。这些物品通常被视为房屋的一部分，随着房屋的所有权转移而自动转移。因此，卖方在出售房屋时，不能单独将这些附属物拿出来出售。如果卖方试图这样做，可能会引发法律纠纷，影响房屋交易的顺利进行。此外，卖方也应清楚，买方在购房时，通常期待房屋内的这些附属物能够得到保留，以便于后续的居住和使用。

二、有特殊约定的物品

在房屋买卖合同中，双方可以对某些物品的归属进行特别约定。如果在合同中明确规定某些物品不随房屋出售，卖方则有权在交房时将这些物品带走。例如，某些具有特殊纪念意义的灯具、家具等，卖方可以与买方达成共识，确保这些物品的保留。此外，卖方在与买方签订合同之前，应对房屋内的物品进行全面梳理，明确哪些是希望保留的，哪些可以随房屋出售。对于有特殊情感价值或高价值的物品，卖方应坚决保留，而对于一些与房屋整体装修风格相融合、难以拆卸或拆卸后损失价值的物品，卖方可考虑随房屋出售。

三、产权不属于卖方的物品

在房屋交易中，卖方需注意，房屋内可能存在他人所有的物品，例如租户留下的家具、寄存在该处的个人物品等。这些物品的产权并不属于卖方，因此，卖方无权出售。为了避免这种情况，卖方在交易前应进行详细的调查，确认房屋内的所有物品的产权归属。同时，卖方也应提前通知租户，清理和搬走他们的物品，以免在交房时产生纠纷。卖方应与租户沟通，确保他们在规定时间内搬走自己的物品，并做好必要的记录，以保障自己的合法权益。

四、已抵押或被查封的物品

在卖房过程中，若房屋或房屋内的某些物品已被抵押给银行或其他债权人，或者被司法机关查封，在未解除抵押或查封的情况下，这些物品是无法进行交易的。卖方在出售房屋之前，需确保所有物品的法律状态清晰无误，避免因法律问题而导致的交易失败。因此，卖方在出售前应提前与相关金融机构或法律机构进行沟通，确保所有抵押或查封问题都已解决，以便顺利完成房屋交易。

五、涉及个人隐私和专属权利的物品

卖方个人的证件、文件、照片以及具有个人专属性质的物品，如定制的服装、个人收藏品等，均不应作为房屋的一部分进行出售。这类物品涉及个人隐私和专属权利，卖方应在交易前做好清理，确保这些物品不被遗留在房屋内。同时，卖方在与买家的沟通中，应明确哪些物品是自己保留的，避免引起误解。通过有效的沟通和协商，卖方可以确保自己的隐私得到保护，同时也能维护与买方的良好关系。

六、与买家协商物品的归属问题

在与买家协商时，卖方应提前明确自身的诉求，梳理房屋内的物品，明确哪些是希望保留的，哪些可以随房屋一起出售。了解市场惯例也是很重要的一步，卖方应查阅当地房地产交易的相关资料，了解在类似房屋交易中，对于固定装修、厨卫电器等物品的归属处理惯例。在初次与买家接触时，卖方可以大致提及房屋内物品的情况，了解买家对物品归属的初步想法和需求。通过有效的沟通，卖方可以与买家达成共识，确保交易的顺利进行。