法院拍卖房屋价格确定方式及影响因素全面解析

一、法院拍卖房屋价格的确定方式

在市场上，法院拍卖的房屋被称为，其价格通常低于市面上的房屋价格。那么，这些房屋的拍卖价格是如何确定的呢？法院拍卖房屋价格的主要确定方式有四种，首先是与当事人（原业主）进行议价。在拍卖之前，法院会以适当的方式与双方当事人进行协商，力求在规定的期限内得出一个合理的结果。如果其中一方不配合或下落不明，法院则可能会考虑采用其他方式来确定评估价。若双方达成一致且合法合理，这一议价结果将作为房屋的参考价。

其次，法院可以向房管局等机构进行定向询价。法院需提前出具询价函，函中会详细说明要求和完成期限。房管局在收到询价函后，必须在规定时间内提供评估结果作为房屋的评估价。此外，司法网络询价平台的使用也日益普遍。目前，只有京东、工商银行和淘宝等少数平台支持网络询价，用户只需在平台拍卖栏目填写相关信息，即可自动生成评估价值。

最后，如果以上方法不适用，法院还可以委托评估公司进行估价。法院会要求双方当事人在规定期限内从评估公司名单中选择三家评估机构，并确定评估顺序。如果双方无法达成一致，法院将通过随机摇号来确定评估机构。确定顺序后，法院将出具评估委托书并提供相关材料。评估机构根据规定进行评估后，将出具包含基本情况、评估方法、标准及结果的评估报告，这种方式是目前较为常见的评估方式。

二、起拍价格为何较低

的起拍价格通常较低，主要原因在于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。根据规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时的保留价不得低于评估价或市价的80%。如果拍卖流拍，第二次拍卖时可以适当降低保留价，但每次降低幅度不得超过前次保留价的20%。因此，价格普遍较低。

除此之外，还有几个因素影响的价格。首先，政策法规的影响。例如，某房屋的评估价为100万元，保留价最低为80万元。如果首次拍卖流拍，第二次拍卖最高可降至64万元，第三次拍卖则可能以更低的价格进行变卖。其次，法院急需变现以结案，的变现性较高，法院希望通过拍卖迅速将债务偿还，因此通常会设置较低的起拍价。

三、买方对价格的掌控与的风险

的销售一般设有时间限制，通常为60天，这使得买方在竞拍时能够掌握价格。如果起拍价过高，可能无人竞拍，流拍的情况时有发生。特别是一些价格高昂的，往往在多次流拍后才会成交。因此，买方在竞拍中对价格的控制力相对较强。

然而，也存在一些隐患和风险，导致购买者犹豫不决，购买人数较少，进而影响竞拍的竞争性。这些风险包括房屋的产权问题、潜在的经济负担等，因此，尽管价格较低，但仍需谨慎考虑，确保购买的安全性。法院拍卖房屋价格的确定，既涉及多种评估和询价方式，又受到市场和法律政策的共同影响，买方在参与竞拍时，也需充分了解其中的风险与机遇。