车位是否计入公摊面积及其产权归属解析

一、车位是否算公摊面积

在小区内，车位的设置是为了方便住户停车，然而，购房者在购房时常常会有一个疑问：小区内的车位算不算公摊面积？根据相关规定，车位是否计入公摊面积主要取决于开发商在请测绘中心做实测报告时是否将地下车库计入公摊范围。如果开发商将地下车库计入公摊范围，那么房产证上的得房率就会相应减少。但在实际操作中，开发商普遍不会把车库算入公摊面积。因此，购房者在购买房产时，需要仔细查看相关的房产证及合同，确保自己对得房率及公摊面积有准确的理解。

二、车位的产权归属

关于小区车位的产权归属，主要分为几种情况。首先，占用共有道路停放汽车的车位，属于全体业主所有。根据《民法典》的相关规定，开发商不得出售、附赠或出租这部分停车位，因其属于业主共有。此外，按公建分摊给全体业主的地下停车位和地上敞开式车位，产权也应归全体业主所有。开发商在销售小区房屋时，已将地下停车场按公建面积分摊给全体业主，因此，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议。

在某些情况下，未公摊的地下停车位产权归开发商所有，但应首先满足业主的需要。如果小区房屋销售时未按公建面积进行公摊，且具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位，其产权归开发商所有，开发商有权对业主出售此类车位。在这种情况下，开发商与业主之间签订的停车位使用权转让合同是合法有效的。

三、特殊车位的产权问题

值得注意的是，地下人防车位的产权归国家所有。这类车位通常由人防工程改建而成，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位的所有权由人民防空管理部门代表国家行使，开发商不能对其进行任何形式的出售或转让。

购房者在购买房产时，关于车位的公摊面积和产权归属问题需要详细了解。特别是在签订购房合同时，要仔细审查相关条款，确保自身权益不受侵害。同时，建议购房者在购房前咨询专业人士，以便对车位的使用权和产权进行合理规划。