房款监管账户下的烂尾房如何处理？

一、烂尾房的应对措施

在购买期房时，购房者通常会将房款存入监管账户，以确保资金的安全性。然而，尽管有了监管账户的保护，依然可能遭遇烂尾房的困境。一旦出现烂尾，购房者应首先根据与开发商签订的合同条款，要求其支付违约金。如果开发商未能在约定的时间内交房，且逾期情况严重，购房者可以依据合同规定，要求解除购房合同，并要求开发商退还房款及承担违约责任。不过，需注意的是，开发商在逾期交房时往往面临资金短缺，有些甚至可能资不抵债，这使得购房者即使解除合同，也难以顺利拿回房款。银行作为抵押权人，可能优先处理房产的变卖，购房者的权益可能因此受到侵害。因此，建议购房者在面对烂尾情况时，尽量不要轻易解除合同，而是积极等待开发商完成交房。

二、购房者的法律权益

根据我国法律规定，购房者在交付了全部或大部分房款后，有权要求开发商交付房屋。此时，抵押权人和施工人的权利无权对抗购房者的合法要求。若购房者选择不解除购房合同，只要房屋符合交付条件，便可以要求开发商按时交房。如果开发商因资金问题停止施工，导致房屋无法交付，购房者还可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序。一旦进入破产程序，法院将组建破产清算小组，协调相关部门对开发商进行破产重组，甚至通过第三方注资的方式使项目重新开工，从而保障购房者的合法权益。

三、如何避免购买烂尾房

为了避免买到烂尾房，购房者在购房前应做好充分的调查和准备。首先，选择资质优良的开发商是至关重要的。开发商的资质等级分为四个级别，一级为最高，四级为最低。购房者应优先选择一级或二级资质的开发商，因为这类开发商的实力较强，烂尾的风险相对较低。其次，购房者在购买房屋时必须确认开发商是否具备“五证齐全”。这五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。没有这些证件的房屋，虽然价格便宜，但风险极高。最后，关注楼盘的实际销售情况也非常重要。购房者可以通过查看开发商的年报，了解其经济实力。一个年利润丰厚、运营状况稳定的开发商，通常不会发生烂尾、跑路等情况。

购房者在购买期房时，除了要将房款存入监管账户以降低风险外，还应了解如何应对烂尾房的情况，并采取有效措施防范风险。选择可靠的开发商、确保购房证件齐全是避免烂尾房的重要保障。通过这些措施，购房者能更好地维护自身的合法权益，确保投资的安全性。