如何保障买拆迁户房子的安全性及合法性

一、核实动迁安置协议的重要性

在购买拆迁户的房子时，首先需要关注的是动迁安置协议的核实。如果购房产权证尚未办理，购房者必须确保动迁安置协议上的被拆迁人及其法定同住人均已签字。动迁安置协议上签字的人可能仅是被拆迁人，然而法定同住人也是房屋的共有人，因此在签署合同时，应特别注意同住人是否参与签字。这一点至关重要，因为缺乏同住人的签字可能会导致法律纠纷，甚至影响后续房产证的办理。

二、房屋买卖合同的细节设定

房屋买卖合同的内容直接关系到交易的安全和合法性。购房者在签订合同时，必须确保合同中对付款方式、交房时间、交易过户、税费承担、户口迁移、抵押及违约责任等条款进行详细约定。尤其是违约条款的设置，既要合法又要有效地制约对方的违约行为。违约金的约定需适当，过高的违约金可能得不到法律保护，而过低则无法有效约束对方。因此，购房者在签订合同时应认真对待每一项条款，确保自身的合法权益得到保障。

三、房屋过户流程与注意事项

拆迁安置房的过户手续相对简单，首先要确保安置房的产权证已办理完成，通常情况下，房产需住满5年才能办理房产证。办理房产证后，双方可以按照正常流程进行过户。在这一过程中，购房者应准备好双方的身份证原件及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、买卖合同以及房产证等材料。需要注意的是，双方当事人必须亲自到场签字，如果有一方无法到场，需提前到公证处办理委托手续。

四、了解房屋的土地性质与权利人

在购买拆迁户的房子时，购房者还需要明确房屋的土地性质及其权利人。首先，要确认房屋是集体土地还是国有土地。如果该房屋位于集体土地上，并且购房者不是集体组织成员，那么出于非自住目的进行购买时，建议要谨慎。此外，购房者还需了解房屋对安置的拆迁对象是否有限制或享有政策补贴。如果房屋是“城中村”改造而来的，购房者需要注意是否存在针对安置对象的限制。

五、共同权利人与规费的缴纳

购房者还需关注房屋的权利人情况，确认房屋是独有还是共同所有。如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方必须代表所有共有人的真实意愿，所有共有权利人应在协议上签字或出具授权书。此外，购买这类房屋往往涉及到土地取得的类型变更，可能需要补缴土地出让金，且该费用通常较高。因此，在购房前，购房者应充分了解相关规费的缴纳情况，以避免后续产生不必要的纠纷。