动迁房交易后为何不是商品房？

一、动迁房与商品房的产权区别

在房地产市场中，动迁房和商品房是两种不同类型的房产。动迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁后，安置给被拆迁人或承租人的房屋。这类房产虽然在交易时有房产证，但其实质性质依然是安置房。与之相比，商品房则是在商家购买土地并按照国家标准进行建设后，出售给消费者的房产。

产权是区分动迁房与商品房的重要因素。动迁房的产权通常不是完全的，虽然拥有房屋所有权，但并不一定具备完全的土地使用权。很多动迁房的土地性质为划拨，意味着未缴纳土地出让金。相对而言，商品房是完全产权，既包括房屋的所有权，也包括土地的使用权，土地性质为出让，开发商已支付土地出让金。因此，在未来的交易中，动迁房的业主可能会面临补缴土地出让金的要求，而商品房则不受此限制。

二、动迁房的交易限制

另一个显著的区别在于交易限制。动迁房的买卖受到法律法规及当地政府政策的约束。在某些地区，动迁房的交易可能会受到特定条件的限制，只有具备相应资格的买家才能进行交易。这样的限制是为了保护被拆迁人的权益，确保他们能够顺利安置。而商品房在交易时相对自由，只要购房者完成了房屋的登记，就可以随时上市交易。

此外，很多动迁房可能会规定交易时间限制，这意味着在规定的几年内，业主不得将其出售或转让。相比之下，商品房在没有特殊规定的情况下，购房者可以自购房登记后，随时进行交易。这一差异使得动迁房的流动性较低，购房者在投资时需要考虑到这一点。

三、动迁房与商品房的权利差异

购房者在买入动迁房和商品房时，享有的权利也存在明显区别。商品房的买受人通常享有房屋的全部所有权，包括占有、使用、收益、处分等权利。他们能够将房屋依法转让、出租、抵押、赠与，甚至继承。这是因为购买商品房的买受人已获得该房屋所在土地的使用权以及房屋的所有权。

而动迁房的买受人则可能面临一定的权利限制。虽然动迁房的买受人拥有房屋的使用权，但在转让、出租等方面可能会受到限制。部分地区甚至规定，动迁房在交易时，需向当地政府报备或获得批准。这使得动迁房的投资价值和流动性相对较低，购房者在选择时需谨慎考虑。

总体来看，动迁房与商品房在产权、交易限制及享有的权利等方面均存在显著差异。购房者在选择房产时，应该充分了解这些差异，以避免在交易过程中出现不必要的困扰和损失。对于动迁房的投资者而言，清楚其限制和潜在风险尤为重要，确保在未来交易时不会遭遇麻烦。