抵押房屋的出售方式及处理办法

一、抵押房屋的出售方式

抵押的房子出售可以通过以下几种方式进行：

1. 提前还款解除抵押：买卖双方签订房地产买卖合同后，原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额。银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记。原业主取得房屋完全产权，然后按照二手房买卖流程完成交易。

2. 办理转按揭：买卖双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。转按揭是指将房子出售或转让给第三人，由第三个人向其他银行重新申办个人住房贷款，变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。

3. 买家提前支付房款：买家支付部分或全部首付款给卖家，用于还清银行贷款。卖家解除抵押后，双方按照二手房买卖流程完成交易。

4. 找专业赎证公司：通过专业赎证公司（可能涉及高利贷）还清银行贷款，解除抵押。这种方式成本较高，通常涉及较高的利息，需要买卖双方协商分担。

二、抵押房屋出售后无法过户的处理办法

遭抵押处理无法过户的问题的处理办法如下：

1. 购买了抵押的房屋，无法办理过户登记的，购房者可以向法院申请撤销房屋买卖合同，要求出卖人返还购房款，并且赔偿损失。

2. 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3. 民事行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、抵押房屋出售后过户的流程

抵押房屋出售后过户的流程一般如下：

1. 抵押房产过户一般是抵押人和业主协商到银行，出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。

2. 待银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带相关证明材料到当地政府房产管理部门办理产权变更登记手续。

3. 若银行不同意变更，则双方只能就达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。或者找担保公司担保把余款付清，然后取出房产证。