房屋预告登记的有效期及失效条件

一、房屋预告登记有效期

根据规定，房屋预告登记的有效期为三个月，从能够进行不动产登记之日起计算。如果在这三个月内未申请登记，预告登记将失去效力。这一规定旨在确保不动产交易的公平性和稳定性，保障各方能在约定的期限内行使权利并完成相关登记手续。

二、预告登记与预售商品房登记备案的区别

预告登记和预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们在性质、实际功能、操作方式、适用范围和登记主体等方面存在显著差异。

1. 从性质来看，预告登记属于民事制度，由《民法典》规定；而预售商品房登记备案属于行政管理制度，由《城市房地产管理法》规定。

2. 在实际功能上，预告登记的主要目的是保障债权人将来能够实现物权，确保预购人在房屋所有权初始登记后能够顺利办理所有权转移登记，从而取得房屋所有权；而预售商品房登记备案在行政上对预购人具有保护功能，有助于加强对房地产市场的监督管理，维护市场的健康发展。

3. 在操作方式上，预告登记需要双方共同申请，并有预告登记的约定；而预售商品房登记备案是一种针对房地产开发企业的强制性制度，开发商必须履行，无需另行约定。

4. 在适用范围上，预告登记适用范围相对较广，包括房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让等；而预售商品房登记备案仅适用于商品房预售。

5. 在登记主体上，预告登记的主体机关是房屋登记机构；而预售商品房登记备案的主体管理机构可以是建设行政主管部门、房地产管理部门或委托给房屋登记机构等。

三、预告登记的失效条件

根据《民法典》的规定，预告登记在以下两种情况下将失去效力：

1. 债权消灭；

2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。

需要注意的是，如果未经预告登记的权利人同意而处分了该不动产，该处分行为将不发生物权效力。这一规定旨在保护预告登记权利人的合法权益。