房产转让协议书的效力及注意事项

一、房产转让协议书的效力

房产转让协议书在特定条件下是有用的。只有在双方自愿签订协议、没有违反规定、不侵害他人权益或违反公序良俗的情况下，协议书才具有效力。这意味着双方需要按照协议内容履行相应的权利和义务。

二、协议效力的前提条件

房产转让协议书的效力基于以下前提条件：1.协议的签订必须是双方自愿的，没有受到任何一方的欺诈、胁迫或误导。2.协议的内容必须合法，不能违反国家规定。3.协议也不能侵害他人的合法权益或违反公序良俗。只有当这些前提条件都满足时，房产转让协议书才能产生效力。

三、商品房合同无效情形

尽管房产转让协议书在一般情况下是有用的，但也有一些特定情况下，商品房合同可能会被视为无效。这些情形包括：1.出卖人主体不当导致的合同无效。例如，出卖人不具备开发主体资格，或者没有相应的销售资格。这种情况下，由于出卖人没有合法的开发经营权利或销售资格，所签订的商品房合同可能会被认定为无效。2.买受人主体不当导致的合同无效。这主要发生在买受人没有订立合同的权利能力和行为能力时，如不符合国家限购政策等。在这种情况下，由于买受人没有合法的购房资格，所签订的商品房合同也可能会被视为无效。3.出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。如果出卖人在销售房屋时故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，那么买受人可以请求法院确认合同无效，并要求出卖人承担一倍的赔偿。这是因为出卖人故意隐瞒重要事实，导致买受人在签订合同时无法作出真实意思表示。4.出卖人将拆迁安置房屋予以销售。如果出卖人将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者，那么在这种情况下，买受人也可以请求法院确认合同无效，并要求出卖人给予一倍的经济赔偿。这是因为这种销售行为侵犯了被拆迁人的合法权益。