签二手房买卖合同时的注意事项

一、出卖人必须是房屋的所有权人

签订二手房买卖合同时，购买人应注意出卖人是否是房屋的所有权人。非产权所有人不得出卖他人房屋。在实践中，有些情况下非所有权人也会代卖他人房屋，如亲人之间的代卖或朋友、熟人之间的授权委托代卖。购买人应仔细审查代卖人是否持有产权人签署的合法授权委托书，并查看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限和期限等，以免上当受骗。此外，如果房屋的产权人是未成年人，购买人还需注意监护人出卖房屋的目的是否符合未成年人的利益，以避免房屋买卖合同无效。

二、出卖人应具备相应民事主体资格

作为房屋出卖人的产权人，在签订合同时必须具备相应的民事主体资格。如果产权人不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同将被认定无效。具体分为两种情形：一是无民事行为能力人签订的房屋买卖合同，包括未满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人；二是限制民事行为能力人未取得监护人同意签订的房屋买卖合同，指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人。购买人在签订合同时应注意核实产权人的民事主体资格，以确保合同的有效性。

三、出卖房屋时应经产权共有人同意

根据我国《民法通则》的规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。如果房屋的产权为数人共有，出卖人必须征得共有人的同意才能进行房屋买卖。购买人可以通过查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书来了解房屋是否为夫妻共有或家庭共有。对于夫妻共有或家庭共有的房屋，在签订买卖合同时，如果共有人无法到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。如果部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋的买卖行为可能无效。特别需要注意的是，房改房上市交易除了需要产权人签字外，还需要同住人的签字同意。

四、出卖房屋时不得侵犯优先购买权

根据规定，房屋所有人出卖已租出的房屋时，必须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件。在同等条件下，承租人享有优先购买权。所谓的“同等条件”主要包括房价、交付期限和方式等。购买已出租房屋时，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人未告知承租人房屋出售的情况，擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

五、出卖的房屋必须依法取得权属证书

购买二手房时，要确保出卖人已依法取得房屋的权属证书。有三种常见情况是未取得权属证书而进行买卖的：一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。对于前两种情况，购买人应慎重处理，如果在签订合同时出卖人尚未取得权属证书，而在发生纠纷时已经取得，买卖合同有效；如果在发生纠纷时还未取得权属证书，合同将被认定无效。对于违章建筑的房屋，不得进行买卖，否则买卖无效。

六、出卖的房屋不应有权利限制

购买二手房时，要注意房屋是否存在权利限制。一种常见的限制是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。购买设有抵押的二手房时，需征得抵押权人的书面同意，否则不能擅自交易过户。另一种限制是司法机关和行政机关依法裁定的查封或其他形式限制房地产权利，这种情况下也不能进行二手房买卖。购买人可到房屋所在地的房地产交易部门查询房屋是否被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

以上是签订二手房买卖合同时需要注意的事项，购买人在进行房屋交易前应仔细核实相关情况，以保障自身权益。如果有疑问，