遭遇开发商延期交房应如何处理？

一、出卖人的交付房屋义务

根据《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但如果在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，出卖人应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。

二、延期交房的认定

原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在以下情况下，不构成延期交房：（1）因不可抗力对按时交付产生影响；（2）因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。如果出卖人延期交房，买受人有权解除合同，并可以要求出卖人支付违约金或者赔偿损失。

三、延期交房的法律后果

买受人可以根据《合同法》第九十四条规定，解除合同。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。如果买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。