回迁房的优缺点及房产证问题解析

一、回迁房的优缺点

回迁房的概念源于拆迁，是中国特殊的拆迁政策的产物。与普通商品房相比，回迁房存在以下优缺点：

1. 房价款方面：回迁房享受国家政策的优惠，价格相对低廉，但不含土地转让金，且有小产权之说，不能当作商品房出售。

2. 买卖关系：商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，而回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议。

3. 性质：回迁房的性质一般不是商品房，拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房。购买回迁房时需要仔细查清性质，避免购买不得买卖的经济适用房。

二、回迁房是否有房产证

1. 开发商走正规程序审批后取得土地使用权，回迁房可能有两种产权：一种是经过正规审批的正规产权，可以办理房产证；另一种是违规用地的“乡产权”，不受国家承认，不可办理房产证。

2. 拆迁安置房属于拆迁过程中定向销售给被拆迁人的住宅房屋，取得房产证后可以作为二手房买卖，但需要补交土地出让金。

3. 回迁房的产权性质可能是“等同于经济适用房管理”，取得房产证后会被注明为“经济适用房”产权性质，但不完全受经济适用房制度的制约。

总结：购买回迁房需要注意其优缺点和产权问题。回迁房虽然价格相对低廉，但存在一些限制和不确定性。在购买前应仔细了解回迁房的性质和产权情况，避免因此带来的风险和纠纷。