公积金贷款买第二套房首付比例及利率？二套房的认定标准？

一、公积金贷款买第二套房首付比例及利率

根据最新政策，公积金贷款购买第二套房的首付比例为三成，如果已经结清了首套房贷款，则首付比例可以降至两成。此外，财政部还将个人商品房销售营业税免征年限从五年调整为两年。根据房贷政策，如果已经拥有一套住房但贷款已结清，再申请贷款购买第二套房，贷款利率可以享受基准利率的七折优惠；如果已经拥有一套住房且房贷未结清，再次贷款购买第二套房，利率将上浮10%。具体的房贷利率还与借款人的资质等因素有关，实际执行利率以银行要求为准。

二、二套房的认定标准

1. 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房：根据新政策，家庭成员包括借款人、配偶和未成年子女，即使是未成年子女以自己的名义申请贷款购房，也会按照二套房政策执行。

2. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房：根据目前银行的政策，如果在未成年时拥有房产且没有贷款，成年后再贷款购房将被认定为二套房。

3. 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房：过去只需要"认贷"，即只要没有贷款记录，再申请房贷不算二套房。但现在加了"认房"的要求，只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，且不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

4. 个人名下有贷款购买的住房，结清出售后再贷款购房：目前银行对二套房的认定是"认房又认贷"，即使之前的房产已经出售，家庭名下已没有任何住房，但因为之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。

5. 首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款：目前公积金贷款政策较为严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

6. 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起：夫妻双方结婚后，即使户口没有合并，但在民政局有过结婚登记。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求提供婚姻状况证明，而已婚夫妻无法提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

7. 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即使离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得试图通过"假离婚"来规避二套房新政的想法也无法实现。

公积金贷款买第二套房的首付比例和利率有一定的差异，购房者需要根据自己的情况做出合理的选择。同时，了解二套房的认定标准可以帮助购房者避免违规操作，避免不必要的风险。购房者在购房前应该详细了解相关政策，并咨询专业人士的意见，以做出明智的决策。