房屋评估价为何低于成交价？如何影响房屋产权价值？

一、房屋评估价低于成交价的原因

房屋评估价经常低于成交价，主要是因为银行考虑自己要承担的风险。银行在进行贷款时，需要评估房屋的价值来确定贷款额度，评估价通常会比正常交易价保守。一般来说，商业贷款的评估值能达到市场价格的80%-90%，公积金贷款的评估值能达到市场价的80%-85%左右。

二、影响房屋产权价值的因素

1. 房屋类型：房屋是政策性住房还是普通的商品房，会影响房屋产权价值。政策性住房购买者需要补交地价款费用，而普通商品房交易则不需要。

2. 地理位置：房屋所在的地理位置对房屋产权价值十分重要。同样水平的房子，不同地理位置的价格会有天壤之别。

3. 交通条件：房屋周边的交通条件也会影响房屋产权价值。房屋是否靠近主干道、生活型干道、便道等，距离火车站、飞机场的远近，周边公交站台的数量等都会对房屋价值产生影响。

4. 配套设施：房屋周边的配套设施也是影响房屋产权价值的重要因素。购房者会考虑房屋周边是否有大型商场、超市、学校、医院、银行等设施，以及购物和生活是否方便。

5. 房龄：房屋的新旧程度直接关系到买家的喜好。房屋自修建完毕后就进入折旧期，砖混结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率约为2%左右。

6. 房屋本身条件：房屋的多层住宅还是高屋住宅、建筑布局是独幢还是多单元或蛙式、房间能否自然采光、房屋朝向是否居南北向、房屋所在楼房是否临街、房屋装修水平以及是否具备水、电、气、光纤、视讯等基本要素，都会对房屋产权价值产生影响。

7. 周围环境：房屋周边的环境也会影响房屋产权价值。房屋周边500米范围内是否有公园或公共绿化广场，是否有工厂，空气质量如何，噪声污染情况，小区住户素质高低，周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目等都会对房屋价值产生影响。

8. 物业水平：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理，物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等，也会对房屋产权价值产生影响。

房屋评估价低于成交价是银行为了减少风险而保守估值的结果。而影响房屋产权价值的因素有房屋类型、地理位置、交通条件、配套设施、房龄、房屋本身条件、周围环境和物业水平等多个方面。购房者在购买房屋时应综合考虑这些因素，以确定房屋的实际价值。