房产交易中的恶意违约情况及应对措施

一、恶意违约情况

房产交易中的恶意违约情况主要包括先卖后抵和一房多卖。先卖后抵是指出卖人在房屋买卖合同签订后，未告知受买人又将该房屋抵押给第三人。一房多卖则是指出卖人在房屋买卖合同订立后，又将该房屋卖给第三人。

除了以上两种常见情况，还有其他恶意违约行为，如卖方拖延交付房屋、拖延房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等。

二、应对措施

面对恶意违约行为，买卖双方可以采取以下应对措施：

1. 解除合同

解除合同是指在合同有效成立后，当具备解除合同的条件时，因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除分为约定解除和法定解除两种类型。

2. 支付违约金

违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金，具体金额根据法律规定或合同约定而定。

3. 赔偿损失

对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失。买卖双方可以通过诉讼等方式来要求违约方承担赔偿责任。

三、二手房的违约情况

在二手房交易中，常见的违约情况包括出卖人将房屋直接卖给第三人、出卖人要求提高房价办理过户以及出卖人卖房后反悔并要求合同无效。

对于出卖人将房屋另外卖给第三人的情况，如果未办理过户手续，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求对方继续履行合同。如果已办理过户手续，出卖人就构成了恶意违约，买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同并要求赔偿。

如果出卖人要求提高房价办理过户，买房人应立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖给第三人，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

对于出卖人卖房后反悔并要求合同无效的情况，如果买房人在购房时已知房屋有其他共有人，并未经共有人同意购买房屋，共有人可以要求判定合同无效。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般认为经过夫妻双方同意。

对于房产交易中的恶意违约情况，买卖双方可以根据具体情况选择解除合同、支付违约金或要求赔偿损失等应对措施。在二手房交易中，买房人应了解常见的违约情况，并及时采取相应的解决方法。