二手房增值税收取规则及过户流程详解

一、二手房增值税收取规则

根据不动产证的持有时间，二手房的增值税税率有所不同。如果不动产证未满2年，增值税及其附加税税率为5.6%，其中增值税税率为5%。而如果不动产证满2年，将免征增值税。需要注意的是，北京、上海、广州、深圳等4个城市的非普通住宅和非住宅，不动产证满2年及以上的二手房，增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6%。计算增值税及其附加税的公式为：房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%。

二、二手房过户流程

根据买卖双方是否有贷款，二手房过户的流程有所不同。以下是几种常见情况下的具体操作步骤：

1. 买卖双方无贷款

双方约定一个合同签订日期，合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方，并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心当天，买房支付卖方除尾款以外的所有房款。20个工作日后，领取新的房产证，办理物业交接手续、水电煤等过户。最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

2. 卖方有贷款未还清

双方约定一个合同签订日期，合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管。卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心当天，买房支付卖方除尾款以外的所有房款。20个工作日后，领取新的房产证，办理物业交接手续、水电煤等过户。最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

3. 买方贷款购房

首先对买方的贷款额度和资信进行审核，审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期，合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方。买方和贷款公司或银行签订贷款协议。7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心20个工作日后，领取新的房产证。银行凭新的房产证，给卖方放款。办理物业交接手续、水电煤等过户。最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

4. 买卖双方均有贷款

首先对买方的贷款额度和资信进行审核，审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期，合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管。卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议。7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心20个工作日后，领取新的房产证。银行凭新的房产证，给卖方放款。办理物业交接手续、水电煤等过户。最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。