售后公房退税条件解析

售后公房是指政府将公房出售给职工后，职工再次将房屋出售的情况。购买了售后公房的市民，再次出售房屋时不适用退税政策。售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年，具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准。售后公房和新房子的产权人必须为同一人，即售后公房的产权人和新房子的产权人是同一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多，但售后公房的产权人是新房子产权人之一，仍可以适用退税政策。

一、售后公房的定义

售后公房是指政府将公房出售给职工后，职工再次将房屋出售的情况。这些已售公房可以上市出售，被称为售后公房。售后公房分为本价房和标准价房，购买售后公房需要注意以下问题。

二、购买售后公房需要注意的问题

1. 同住人的居住权利：未按九四方案购买的房屋，同住人虽然不是产权人，但在房屋内享有居住权。在办理售后公房过户手续时，房地产交易要求合同上有同住人同意出售的声明。

2. 同住人的权益：如果未经同住人同意，产权人将房屋出售给他人，同住人可能会主张买卖合同无效，或认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋。

3. 产权人权益：按方案购买的售后公房，产权证上只有一个人的名字，但可能还存在其他产权人，如同住人、职级人、工龄人等。其他产权人可要求确认为产权共有人。

4. 买卖合同有效性：基于不动产的公示和公信力，只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，其他产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，但其他产权人可要求出售人承担赔偿责任。

5. 同住人的居住权：买受人取得房屋的产权后，同住人无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。同住人只能向出卖人主张居住权，或要求分割出卖人取得的房款作为对其丧失居住权的补偿。

购买售后公房时需要注意同住人的权益和产权人的权益。在办理过户手续时，要确保同住人同意出售，并与房产证上的权利人签订买卖合同。购买售后公房后，买受人取得房屋的产权后，同住人无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。