首套房贷款已还清，买二套房首付要多少？

一、首套房贷款已还清，买二套房首付要多少？

根据规定，首套房贷款已还清的情况下购买二套房，商业贷款最低首付为40%，公积金贷款最低首付为30%。这意味着，如果您已经还清了首套房的贷款，想要购买二套房，需要支付相应的首付款比例。

二、购买首套房和首次购房的认定标准

在购买房屋时，银行会严格区分“首次购房”和“首套房”。首次购房标准更为严格，只有在此前既没有买过房也没有贷过款的情况下才能享受首次购房政策，购房的首付比例也会相应较低。而首套房则是指已经购买过一套房的情况下再次购房。

以下是购买首套房和首次购房的认定标准：

1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。

2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

3. 全款买过一套房，再贷款买房——算首套。

4. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

5. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

6. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。

7. 夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8. 夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

三、注意银行对“首次”和“首套”的严格区分

虽然有些银行在实际操作中对“首次”和“首套”不做具体审查，统一按照首次购房政策执行20%的首付比例。但从严格意义上讲，“首次”房贷并不等于“首套”房贷。因此，对于符合“首次”购房条件的人群，应按照“首次”政策发放贷款，以确保他们能够享受住房信贷政策的优先支持。

购买二套房时，根据首套房贷款是否已还清以及购房人的情况，银行会要求不同的首付比例。购房者在选择贷款买房时，应注意银行对“首次”和“首套”的严格区分，以确保能够享受到相应的住房信贷政策支持。