二手房评估费用计算方法及影响因素

二手房评估费用是根据房子的总价来计算的。如果购买的二手房总价在100万元以下，评估费用按评估总价的0.42%收取。以100万元的房子为例，评估费用为100万元*0.42%=0.42万元。房子总价在100万元-500万元之间的，评估费用按评估总价的0.3%收取。

一、影响二手房评估的因素

1. 房屋因素

旧房的套型落后、功能陈旧，与新建商品房无法相比。例如，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)会扣减10%的价格。楼层也会对价格产生影响，1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，楼顶则为-5%。朝向方面，如果没有朝南窗户，也会扣减5%的价格。此外，房屋竣工后会进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年折旧率为2%。

2. 环境因素

环境因素包括自然环境和社会环境。在同一地段，旧房的小区环境通常逊色于新住宅区，如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等。这些因素都会导致旧房价格打折扣。社会环境方面，不同地区适合的用途也不同，居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生影响。无物业管理和非独立封闭小区会分别扣减5%，省、市重点中区则会增加15%。

3. 心理因素

人们一般不愿意购买旧房，除非价格有很大的诱惑力或其他考虑。如果旧房的价格与新房相差不大，购买旧房会有心理障碍。因此，心理因素会对二手房价格产生影响，通常为-8%。

二、二手房评估方式

1. 免费评估

目前国内几家大型房产类网站和综合性网站提供免费二手房估价服务，如房天下等。这些平台可以为消费者提供免费的二手房估价，但无法出具正规的评估报告。

2. 付费评估

当涉及到贷款等项目时，需要正规的评估报告。此时，需要找专业的实体公司进行二手房屋的评估，并出具报告。找实体公司评估是需要收费的。

评估费用收费标准如下：

- 房屋总价100万元以下，收取评估总价的0.42%。

- 房屋总价100万元到500万元之间，收取评估总价的0.3%。

- 房屋总价500万元到2000万元之间，收取评估总价的0.12%。

- 房屋总价2000万元到5000万元之间，收取评估总价的0.06%。

- 房屋总价5000万元以上，收取评估总价的0.012%。

二手房评估费用是根据房子的总价来计算的，同时受到房屋因素、环境因素和心理因素的影响。购买者可以选择免费评估或付费评估的方式进行二手房评估，但需要注意评估费用的收费标准。