买到渗水的二手房能否解除合同？解析合同约定与责任分配

一、买到渗水的二手房能否解除合同

买到渗水的二手房能否解除合同，关键在于合同约定和责任分配。如果渗水问题违反了合同约定，购房者可以解除合同；如果合同没有约定渗水问题，但经修缮后解决了渗水问题，购房者不能单方要求解除合同。

二、房屋漏水问题的处理方法和责任归属

1. 管理职责归属：公共设施由物业负责，非公共设施要看属于专有部分还是共有部分。对于共有部分的管理维护职责有争议，一般认为楼上住户应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务。

2. 开发商责任：在保修期内，如果漏水问题不是人为原因造成的，开发商要承担全部责任。

3. 公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错的情况下，维修费用应由当事人分担。

4. 物业责任：如果物业在漏水问题上有疏于管理或处理不当的情况，导致损失扩大或出现更严重的问题，物业要承担责任。

三、房屋漏水的常见原因

1. 粉刷时的天气：大风天、霜天、极端高温或低温天气都会影响外墙粉刷效果。

2. 墙体空洞：墙体空洞没有填实，粉刷后水泥收缩产生丝裂。

3. 外墙瓷砖墙漏水：粘贴瓷砖后，瓷砖缝隙串水产生渗漏。

4. 施工不规范：现浇不是一次成形、水份施得过急、过少或过多、粉刷施工操作不当等都会导致漏水问题。

5. 水泥配比不当：水泥、砂、水的配比不当会导致墙体产生丝裂或疏松。

6. 使用不当的水泥：外墙应使用普通硅酸盐水泥，而不是矿渣灰硅酸盐水泥、火山灰硅酸盐水泥或粉煤灰硅酸盐水泥。

在购买二手房时，购房者应注意合同约定和房屋质量，避免买到渗水的二手房。如遇到漏水问题，可以根据合同约定和责任归属来解决纠纷。