正规房屋租赁合同的法律效力及要求

一、合同主体的要求

根据法律规定，正规房屋租赁合同的主体必须具备有效民事行为的构成要件。出租人与承租人不能是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。同时，出租人必须是房屋的所有人或合法使用权人。

二、房屋是否符合法律规定

只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法进行租赁。但有一些情况下，房屋是不允许出租的，如未取得房屋所有权证、被司法机关和行政机关查封或限制房地产权利、共有房屋未取得共有人同意等。

三、合同内容的合法性

房屋租赁合同的内容必须合法。一些合同中约定的滞纳金过高或者约定租赁房屋用于违法犯罪活动的情况下，合同是无效的，不受国家法律保护，租金也会被没收。

四、是否进行过登记备案

根据相关法规，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。对于未登记备案的租赁合同，有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

根据《合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

根据《合同法》第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。但如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

根据《合同法》第二百二十二条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。但如果承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

根据《合同法》第二百二十三条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。

正规房屋租赁合同的法律效力取决于合同主体的要求、房屋是否符合法律规定、合同内容的合法性以及是否进行过登记备案等因素。租赁双方应遵守相关法律法规，确保合同的有效性和合法性。