小产权房的定义及风险分析

一、小产权房的定义

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

二、小产权房的风险

1. 政策风险：小产权房是不受到法律的认可的，由于现阶段国家还没有对小产权房做出明确的规定，因此具有无法预知的风险。购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲只能算是“小众”，不可能得到法律庇护。

2. 无法进行二手房交易：小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，因为农民集体的土地不得出让、转让或者用于非农业建设。房屋交易就是产权的转移，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易。

3. 无法办理贷款：小产权房的买卖交易不受法律保护，不能办理土地使用证、房产证等合法手续，因此也就不能贷款购买，需要全款购买。由于缺乏房产证，不符合上市交易的条件，因此也就不能进行二手房交易。

4. 小区设施不全：小产权房的开发商实力有限，房屋的质量会存在一定的问题。此外，小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列，也得不到有效保证。

5. 拆迁无法获得赔偿：小产权只有使用权，所在土地也没有缴纳土地金，如果遇到国家整顿非法建筑，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

6. 经济纠纷：小产权房进行二手房交易时，如果卖房人毁约，购房人很难获得补偿。因为卖房人可以以小产权房不能交易为由，申请合同无效，法院一般会支持合同无效的请求。

三、购买小产权房的风险与注意事项

购买小产权房需要谨慎考虑，了解政策风险、无法进行二手房交易、无法办理贷款等问题。此外，要注意开发商实力、房屋质量和附属设施的问题，以及在拆迁时无法获得赔偿的风险。购房人在进行小产权房交易时应保持警惕，避免经济纠纷的发生。

购买小产权房存在较大的风险，需要购房人慎重考虑。政策风险、无法进行二手房交易、无法办理贷款等问题都需要购房人充分了解和评估。在购买小产权房时，购房人应选择信誉良好的开发商，仔细核实房屋质量和附属设施情况，并注意拆迁时的赔偿问题。购房人要保持警惕，避免经济纠纷的发生。