房贷月供计算公式及还款方式详解

一、等额本息还款方式

等额本息还款方式是指在还款期内，每月偿还相同数额的贷款，包括本金和利息。这种方式下，每月还款额固定，可以帮助家庭合理安排收入支出，并根据自身收入情况确定还贷能力。计算公式如下：

每月还款额 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数-1]

在等额本息还款方式下，银行先收取剩余本金利息，然后再收取本金。随着剩余本金的减少，利息在月供款中的比例也会降低，而本金的比例会增加，但月供总额保持不变。

二、等额本金还款方式

等额本金还款方式是指每月偿还相同数额的本金，然后根据剩余本金计算利息。因此，在初始阶段，由于本金较多，每月支付的利息也会较多，导致还款额较高。随着时间的推移，每月还款额会逐渐减少。这种方式适合还款能力较强的家庭。计算公式如下：

每月还款额 = 每月本金 + 每月本息

每月本金 = 本金 ÷ 还款月数

每月本息 = (本金 - 累计还款总额) × 月利率

在等额本金还款方式下，每月归还的本金始终不变，而利息会随剩余本金的减少而减少。

三、房贷月供何时开始还款

一般情况下，房屋贷款的还款时间是在银行放款的次月开始按月偿还。如果未按时偿还，可能会面临相应的处罚，如房屋被查封、遭到银行起诉等。还款时间与房屋交接没有直接关系，即使房屋贷款已经偿还了2年，购买的房屋可能还未交房。在签定买卖合同后办理贷款手续时，一般需要在十个工作日内完成。但如果与开发商协商延期办理贷款审批手续，可以晚一点支付银行贷款。但必须征得开发商同意，否则开发商有权追究违约责任及滞纳金。

房贷月供的计算公式和还款方式是购房者需要了解的重要内容。根据自身情况选择适合的还款方式，合理安排还款计划，有助于更好地管理个人财务。