楼面价和房价的关系及影响因素解析

一、楼面价和房价的关系

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。计算公式：楼面价=土地总价格/建筑总面积。而房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格。可以看出，楼面价和房价是两个不同的概念，楼面价是土地的价格，而房价是土地和建筑物的总价格。

二、楼面价对房价的影响因素

1. 市场因素：地价往往是房价的基础，地价的变动会对房价产生一定的影响。然而，开发商正从高利润时代进入低利润时代，地价上涨并不意味着开发商会下调房价，因此房价大幅下跌并不太现实。

2. 政策因素：权威部门已明确调控楼市走向，稳定地价是房价和预期稳定的基础和保障。因此，土地市场和房价大幅回温几乎不现实。

3. 资金因素：当前房企融资难度相对有所缓解，但整体融资收紧的基调没有改变。虽然房企融资难度相比去年有所减轻，但很难引起土地市场普遍升温。

楼面价和房价是两个不同的概念，楼面价是土地的价格，而房价是土地和建筑物的总价格。楼面价对房价的影响因素包括市场因素、政策因素和资金因素。地价的变动、政策的调控和融资的情况都会对房价产生一定的影响。然而，由于开发商利润下降和政府调控的影响，房价大幅下跌并不太现实。因此，楼面价和房价之间的关系需要综合考虑多种因素。