房产证满两年的计算方法及适用范围

房产证满两年是指从确权日期算起，即契税缴纳日期。满两年后，房产的增值税可以免交。具体计算满两年的开始日期是根据产权证上的登记日期或契税票上的填发日期来确定，两个日期采用孰先原则，哪个日期在前，就按照哪个日期计算。因此，购买满两年的二手房可以省下5.6%的增值税，只需交纳契税和个税。

一、不同类型房产的满二和满五界定

1. 商品房：满二和满五的界定方式主要是以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满两年或满五年。

2. 继承所得房产：继承所得的房产相对比较容易界定，一般按照继承前的日期来判断是否满两年或满五年。

3. 房改房：房改房的界定可以通过原始购房合同签署日期、房产证填发日期、第一笔购房款的银钱收据日期来确定。根据孰先原则，哪个日期在前面，就按照哪个日期计算房屋是否满五年或满两年。但需要注意，收据的章或购房合同的章必须一致，只要一个日期满两年或满五年就可以。

4. 赠与的房产：赠予的房产的界定方式是按照赠予前的日期来判断是否满五年或满两年；非直系亲属要按照商品房和房改房的规定来计算房屋是否满两年或满五年。另外，如果房产权属来源一半是继承，一半是赠与的房子，在再次交易时可以按照继承和赠与前的购房日期来核定购房年限。

5. 夫妻更名的房产：夫妻更名的房产按照更名前的日期来判断是否满两年或满五年。

二、满五年和满两年的优势

满五年或满两年的房产交易成本较低，是二手房市场中最抢手的房源。在交易前，特别是交定金时，核实房产是否满五年是非常重要的，以免因疏忽而增加时间成本和金钱成本。在签订存量房买卖合同时，也可以将“是否满五年”、“是否满两年”写入补充协议，并附上相应的违约条款。

房产证满两年的计算方法是以契税缴纳日期为准，根据不同类型的房产有不同的满二和满五的界定方式。满五年或满两年的房产交易成本较低，但在交易前务必核实房产是否满五年，以避免不必要的麻烦和损失。