评估价和成交价的关系及其对贷款额度和首付额度的影响

一、评估价和成交价的关系

评估价和成交价是房屋交易过程中的两个重要概念。评估价是由专业人士根据市场需求和房屋价值作出的判断得出的房屋价格，而成交价则是房屋交易买方交给卖方的金额。一般情况下，评估价和成交价是一致的或者评估价高于成交价。如果成交价低于评估价，首付款以及各种税费是根据成交价来计算的。反之，银行一般会要求增加首付款。

二、评估价和成交价对贷款额度和首付额度的影响

银行在申请按揭贷款时需要对房产进行评估，从而得出评估价。评估价直接影响贷款额度，如果评估价较高，贷款额度也会相应增加。而成交价则影响首付额度，如果成交价较低，首付额度会相应减少。银行在计算贷款额度和首付额度时会根据评估价和成交价来进行调整。

三、影响房产评估价格的因素

1. 房屋的新旧程度：房屋的新旧程度直接关系到买家的喜好。房屋自修建完毕后就进入了折旧期，砖混结构房屋的折旧期限为50年。在对二手房进行销售时，需要计算房屋的折旧费用。

2. 户型：市场上大多数消费者喜欢的户型是正规的套二、套三等。这样的户型会使房价走高，而形状不规范的异型户型或者套型过小、过大的户型会降低房价。

3. 楼层：楼层的好坏也直接影响房价的高低。处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园或者顶楼带有屋顶花园，价格可能更高。

4. 装修：装修时间在5年以内的房屋一般会高出清水房2000元左右。如果装修质量较高、成色又好，则需增加价格。而装修时间超过5年或者只是简单装修的房屋，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

5. 物管：有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中。对于建筑年代在1995年左右或者单位的宿舍区，一般没有正规的物业管理，所以价格会相对减少。

6. 位置：房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好、居住环境幽静的房屋，价格就会偏高。

评估价和成交价是房屋交易过程中的重要概念，它们直接影响贷款额度和首付额度。银行在申请按揭贷款时会根据房产的评估价来确定贷款额度，而首付款和税费则是根据成交价来计算的。影响房产评估价格的因素包括房屋的新旧程度、户型、楼层、装修、物管和位置等。购房者在选择房屋时需要考虑这些因素，并根据评估价和成交价来合理安排贷款额度和首付额度。