动用维修基金的条件和流程

动用维修基金是楼盘管理中常见的一种情况，但是要使用维修基金，需要满足一定的条件，并且按照一定的流程进行操作。下面将详细介绍动用维修基金的条件和流程。

一、制定方案并获得业主同意

首先，需要制定维修以及更新、改造的方案，并且需要获得业主的同意。这是使用维修基金的第一步，也是最重要的一步。只有得到业主的认可，才能继续后续的操作。

二、备案开户和资金划转

在获得业主同意后，需要办理备案和头次开户手续。这一步是为了确保维修基金的使用符合规定，并且能够进行资金划转。只有完成备案和开户，才能进行后续的资金操作。

三、竣工验收和结算审核

在维修工程完成后，需要进行竣工验收，并进行结算审核。竣工验收是为了确保维修工程符合要求，结算审核是为了核实维修费用的合理性。只有通过竣工验收和结算审核，才能最终完成维修基金的使用。

四、使用维修基金的条件

使用维修基金有一定的条件限制。首先，房屋必须过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备的正常损坏由建设单位负责维修。过了保修期后的共用部位、共用设施设备的大中修才可以使用维修基金。保修期满后的小修和日常维护费用，由物业公司从物业费里支出。

其次，需要维修的共用部位、公共设施及公共设备必须达到一定的损坏程度。比如，承重墙及户外墙面严重损坏、楼宇外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手损坏严重等。

最后，如果认为施工费用过高，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

五、紧急情况下使用维修基金

在紧急情况下，可以按照应急程序申请使用维修基金。紧急情况包括电梯故障危及人身安全、外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏严重影响房屋使用和安全等。在这种情况下，物业服务企业或相关业主可以提出使用建议，经房屋所在地街道办事处核实后，到区房屋专项维修资金管理机构办理备案，最后由市房屋专项维修资金管理机构通知银行划拨资金。

动用维修基金需要满足一定的条件，并按照一定的流程进行操作。只有在合规的情况下，才能有效地使用维修基金，维护楼盘的正常运营和业主的利益。