第三套房贷款政策解析

根据现行的银行贷款政策，以夫妻双方为单位，如果已购两套以上住房且有两套以上在贷款中的，再次申请住房按揭贷款银行将不予授信，也就是会拒贷。如果已购多套住房，但贷款已结清，或者只有一套在贷款中的，可以申请按揭贷款，无贷款的享受首套房贷，有1套贷款中的算二套房贷。

一、银行对购房套数的认定方法

1. 认房又认贷：既要调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，又调查银行征信系统有无住房贷款记录。比如北京，名下有一套房产或者有住房贷款记录，无论贷款是否还清，再买房都算二套房。

2. 认房不认贷：只调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，不看贷款记录。

3. 认贷不认房：只调查借款人在银行征信系统有无住房贷款记录，不看名下是否有房。

二、首套房认定标准

1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房。

2. 贷款买过一套房，后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房。

3. 全款买过一套房再贷款买房。

4. 全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房。

5. 夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款。

三、二套房认定标准

1. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，再次贷款认定为二套房以上。

2. 贷款买过一套房，商业贷款已结清再贷款买房算首套，若贷款未结清算二套。

3. 夫妻俩人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用公积金贷款，婚后两人再以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清银行会根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清算二套房以上。

4. 准备结婚，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。

需要注意的是，北京、上海、深圳、苏州、南京、广州等限购、限贷城市，不管贷款是否结清，都按照二套房的政策执行，首付、利率都相应提高。