二手房买卖合同如何确定法律效力

一、签订合同的条件

根据法律规定，签订二手房买卖合同的行为人应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，并且不违反法律和社会公共利益。

二、注意事项

1.约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。特别是如果房屋转让价中已包含装修及附属设施，应在签订合同前进行仔细清点，并将清单列入合同，以避免未来产生分歧。

2.买方应进行卖方产权调查，了解房屋是否被抵押或被法院采取了强制措施。钱款分批支付，一般首付30%，收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。

3.在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间，并将产证存放在中介公司，以降低一房两卖的风险。

4.卖方应了解买方的贷款情况，约定买方办理贷款手续的时间。当合同转让价与评估价不一致时，银行会按照较低的价格进行贷款。

5.注意买方改变贷款额度的情况，约定买方在取得收件收据当日，以现金方式支付除贷款额之外的所有房款。

6.注意二手房买卖合同的无效情形，如房屋违法无法取得合法产权、已设定抵押未经抵押权人同意转让等。

三、合同的无效情形

1.房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的房屋，如集体土地上建设的“小产权”房屋、违章建筑等。

2.已经设定抵押但未经抵押权人同意转让的房屋。

在进行二手房交易时，买卖双方应注意以上要点，以保护自身权益。了解合同的法律效力和注意事项，可以避免不必要的风险和纠纷，确保交易顺利进行。