期房抵押流程及注意事项

期房抵押是指将房产抵押给金融机构，以获取贷款或其他金融支持的一种方式。在期房抵押过程中，需要遵循一定的流程，并且需要注意一些问题。

一、期房抵押流程

1. 商品房预售登记

开发商在销售商品房之前，必须按照规定到市房管局市场监察科办理商品房预售登记，并领取商品房预售许可证。预售许可证上的楼房坐落号应为局产权产籍科现场测绘并统一编制的楼房确权号。

2. 商品房预售合同登记

期房买卖双方在签约时，必须使用市房管局统一印制的商品房预售合同，并在签约之日起30日内，由预售方持预售合同到市房管局市场监察科申请登记。经审查加盖登记专章后，合同生效，并备案一份由市房管局保存。

3. 贷款抵押登记

抵押当事人、地产开发经营单位和贷款银行三方需要携带已生效的商品房预售许可证、商品房预售合同原件、预付款凭证及其他证明、证件，到市房地产交易市场管理处抵押科办理抵押登记备案手续。经审查核准后，贷款银行颁发《期房抵押登记备案证明书》。如果抵押关系未终止，房地产开发经营单位需要在房屋竣工验收合格之日起30日内办理房屋所有权证书，并通知贷款银行和抵押人。

二、期房抵押注意事项

1. 抵押人是期房的预购人

在期房抵押中，抵押人只能是预购人，而不能是预售房屋的开发商。开发商在获得开发资金时，可以将土地使用权和在建工程作为标的抵押给银行，但这是在房屋尚未出售的情况下设定的抵押，而不是期房的抵押。对于已经预售的商品房，开发商不能再设定抵押。

2. 签订有效的商品房预售合同

期房抵押合同是对主合同起担保作用的从合同，因此必须以主合同的有效为前提，即商品房预售合同。有效的预售合同包括预购人与预售人签订了期房合同，并按合同约定支付了一定比例的购房款，同时开发商的预售行为必须符合法律规定。

3. 办理抵押登记

期房抵押属于房地产抵押范畴，根据我国房地产管理法和担保法的规定，抵押当事人应当在房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记是保障抵押权的合法性和有效性的重要步骤。

期房抵押流程包括商品房预售登记、商品房预售合同登记和贷款抵押登记。在办理期房抵押时，需要注意抵押人只能是预购人、必须签订有效的商品房预售合同以及办理抵押登记等问题。