房屋抵押贷款年限分为哪些情况？

一、商业用房的贷款年限

根据文章所述，商业用房的抵押贷款年限相对较短。大部分银行都不愿意办理商业用房的抵押贷款，其可贷年限一般为商业用房已使用年限+授信期限≤30。以一个已使用10年的商业用房为例，理论上最多可以贷款20年。然而，由于房屋抵押贷款最多可贷5年的规定，因此这种房子一般只能贷款3-5年。

二、住宅的贷款年限

对于使用普通商品房住宅作为抵押物办理房屋抵押贷款，贷款年限规定需要符合两个标准，以年限较短的为准。一是借款人年龄+授信期限≤60，即借款人年龄与授信期限之和不能超过60。例如，如果借款人现在20岁，理论上最多可以贷款40年，但由于房屋抵押贷款最多可贷款30年的规定，因此按照这个标准最多能贷款30年。另一个标准是房屋已使用年限+授信期限≤40，即房屋已使用年限与授信期限之和不能超过40。如果房屋已使用20年，则最多可以贷款20年。

三、自建房和平房的贷款年限

正规银行一般不办理自建房和平房的房屋抵押贷款业务。然而，如果自建房或平房具有较大的价值且拥有所有权证明，可以在贷款金融机构或个人处办理房屋抵押贷款。贷款年限一般是和放款机构商定的，期限一般较短，为1-3年。

四、选择贷款期限的几个因素

根据月供作选择：银行要求月供最好不要超过月收入的50%。如果可以的话，尽量控制在30%以内，以保证生活质量。因此，如果希望月供压力小，可以选择30年贷款；如果经济富裕，能够承受月供压力，可以选择20年贷款。

根据利息的可承受程度作选择：贷款年限越长，所需支付的利息就会越多。在贷款方式、额度、利率都相同的情况下，选择较短的贷款年限可以减少总利息的支出。因此，在选择贷款年限时，一定要考虑自己对于利息的可承受程度。

根据贷款人年龄作选择：银行对于贷款人的年龄有限制，超过一定年龄的贷款人往往难以获得较长的贷款年限。一般来说，超过50岁的贷款人很难获得20年的贷款期限。

根据贷款人理财能力作选择：借款人的理财能力对贷款的影响主要体现在理财利润率和贷款利率的差值。如果在同等期限内，理财利润率高于贷款利率，借款人可以选择较长的贷款期限，不会因为总利息多而产生较大的心理不平衡。

房屋抵押贷款年限根据房屋属性和借款人情况的不同而有所差异。在选择贷款期限时，需要综合考虑月供、利息承受程度、借款人年龄和理财能力等因素，以确保贷款的合理性和可承受性。