买卖不破租赁的意义及注意事项

一、买卖不破租赁的意义

根据合同法的相关规定，买卖不破租赁是为了更好地保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。即使房屋所有人将房屋所有权转让给他人，买受人也不能以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系。这一规定有效地保障了租客的权益，使其在租赁期间内不受到房屋所有权的变动影响。

二、购买在出租的二手房的注意事项

1、拿到租客“放弃优先购买权”声明

在购买在出租的二手房时，首先要确保租客已经放弃了优先购买权。正常的步骤是房东在卖房前通知租客房屋要出售，并询问租客是否有意购买。如果租客回复不想购买，就算放弃了优先购买权。为了避免被骗，购房者应要求业主出示租客签署的放弃优先购买权的书面文件。

2、约定租金归属

如果租客不愿意提前终止租赁合同，购房者和售房者必须约定租金的归属问题。如果合同中没有约定，按照法律的一般规定，过户前的租金算前房主的，过户后算新房主的。但为了避免纠纷，购房者和售房者应在合同中明确约定相关责任。

3、看清房屋是否有违建

购房者在看房时要仔细观察房屋是否存在违建情况，例如承重墙是否被拆除，是否有私搭私建的情况。这些违建问题可能导致严重的安全隐患，购房者应慎重考虑。

4、看清房屋附带资源

在一些城市，租客承租房屋可以享受附加的资源，例如学区房。如果购房者为了孩子上学而购买房屋，应确保房子还有名额供孩子入学。

5、了解水电费用的结算

购买出租房时，要注意水电费用、物业费用、供暖费用的结算问题。有些二手房的相关费用可能未结算清楚，购房者应与售房者约定清楚相关责任，以避免后续纠纷。