贷款买房计算方法及流程详解

一、首付计算

根据当地政策规定，购买新房的首付一般需要准备三成以上的款项。在限购城市中，首付款可能需要超过三成。对于购买二手房，还需要考虑房产评估值。一般来说，二手房评估价能达到房价的80%左右。例如，如果一套房子的房价为100万，银行评估价为80万，那么买家可以贷款的金额为80万的70%，即56万。所以购买二手房的首付款就是100万减去56万，即44万。

二、贷款利息计算

贷款利息的计算根据不同的贷款方式和还款方式而有所不同。目前，大多数人选择商业贷款购买房屋，还款方式有等额本金还款和等额本息还款。等额本金是指每月归还的本金金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。等额本息是指先收取剩余本金的利息，后收取本金，每月本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。具体计算公式如下：

等额本金每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕；

等额本息每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金-已归还本金累计额)×每月利率；

每月还款额=每月本金+每月本息；

每月本金=贷款本金/还款月数；

每月本息=(本金-累计还款总额)×月利率。

三、银行贷款流程

1、签订购房合同：购买新房的第一步是交定金，并签订购房合同，进行网签并办理备案。

2、签订贷款合同：一般在签订购房合同后，需要等待一段时间才能签订贷款合同。具体时间取决于房屋销售情况，有的可能几个工作日就可以签订贷款合同，有的可能需要数月时间。

3、提供相关资料进行审批：购房者需要提供稳定收入证明、银行流水等资料给银行进行贷款申请。一般来说，审批时间较快，几个工作日就可以完成。审批通过后，银行或售楼部置业顾问会通知购房者贷款审批通过的消息。

4、放款：贷款审批通过后，银行会安排放款，通常在放款后的次月开始还款。例如，如果银行在4月5日放款给开发商，购房者一般会在5月5日还首次月供，之后每月的5号都是还款日。

以上是贷款买房的计算方法及流程的详细介绍。购房者在购房过程中需要了解相关政策和流程，以便做出合理的贷款计划和决策。