房屋转租的法律规定及注意事项

一、房屋转租合同的效力

根据最高人民法院的解释，如果承租人经出租人同意转租，那么转租合同应为有效。但如果承租人未经出租人同意转租，转租合同的效力就需要根据具体情况来判断。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应在六个月内提出异议，否则就不能以承租人未经同意擅自转租为由请求解除合同或认定转租合同无效。因此，承租人未经出租人同意而定的转租合同应属效力待定的合同。

二、哪些房屋不能转租

我国相关法律法规对哪些房屋不能转租有明确规定。首先，承租人拖欠租金的房屋、承租人在承租房屋内擅自搭建的房屋以及预租的商品房都不得转租。其次，如果房屋租赁合同约定可以转租，那么承租人可以按照约定转租房屋。如果房屋租赁合同未约定可以转租，那么承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋；未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。对于公有居住房屋，承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。

三、转租期间的注意事项

在房屋转租期间，如果原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；如果租赁合同解除，转租合同也应当随之解除。此外，房屋转租合同约定的租期最后时限不得超过租赁合同中约定的最后租期。在转租期间，除非房东和转租当事人另有约定，原房客应当继续履行租赁合同，按时交付租金。

房屋转租涉及到法律规定和合同约定，承租人应当在转租前了解相关法律法规，并与出租人进行沟通和协商。同时，转租期间承租人应继续履行原租赁合同的义务，遵守转租合同的约定。如有任何纠纷或问题，建议及时寻求法律咨询或解决途径。