二手房房屋买卖价格谈判技巧及影响因素

一、确定自己的最高房价

在进行二手房房屋买卖价格谈判时，首先要明确自己所能承受的最高房价。同时，要注意上家在挂牌售房时往往会设定一个心理价位，挂牌价往往高于上家的心理价。因此，买房者在看房过程中要注意不要流露出对物业的极大兴趣，以免被上家抓住这点乘胜追击，坚持高价不放松。

二、摸清上家的底细和心态

了解上家出售房屋所得款项拟作何用途，可以帮助买房者更好地把握谈判的策略。如果上家急于出售换取现金，或者必须在几天之内卖房，那么买房者在接近上家的卖房期限时进行议价将更有利。买房者可以通过与上家的交流，了解到上家的底线和心态，从而在谈判中占据主动。

三、注意收集相关资料

在谈判前，买房者可以先对所要谈判的物业进行实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，以及房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。在正式与上家谈价格时，买房者可以把所了解的这些不足之处，巧妙地亮给上家，让上家明白自己已经做了最充足的准备，只有上家让出更多的“点”，才有留住买房者的可能。

四、影响房价的因素

1. 楼层：在多层住宅中，3至4层的单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。在高层或小高层中，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50至150元左右。同时，在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。

2. 房屋面积：一般来说，100平方左右面积的房屋最受欢迎，也最适合三口或四口之家居住。而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以销售情况并不好。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

3. 户型：除了有明显缺陷的户型外，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都可以卖个好价钱。同时，带明卫的比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

4. 随房赠送物品：业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器往往会随房一起打包。随房物品可以作为购房谈价的条件，但买房客户是否可以接受是比较难定的，所以在定价前要考虑好赠送物品的价格。

通过了解以上影响因素，买卖双方可以更好地进行价格谈判，以达成双方满意的交易。