房屋按揭贷款计算方法及利率优惠政策解析

一、房屋按揭贷款的还款方式

根据贷款期数的不同，房屋按揭贷款有两种还款方式。一种是等额本金还款方式，即将贷款额按还款期数均等分为N期，每期偿还的本金相等，利息逐期递减。另一种是等额本息还款方式，将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。虽然每期利息不相等，但每期的本息和相等。

二、利率优惠政策

1. 首套房贷款利率下浮幅度：目前各银行对首套房贷款都按基准利率下浮的30%执行。但对于二套房按揭贷款，不同银行的认定标准有所不同。购买多套商品房的情况下，只要之前的房贷已结清，部分银行也认可其为首套房。因此，在贷款时可以比较多家银行的利率政策，争取享受基准利率下浮30%的利率下限。

2. 银行利率的调整：从去年开始，建行率先上浮了首套房个贷的利率，其他大型银行也相继跟进。然而，今年春节后，国务院明确了对首套房置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率逐渐回落至基准利率。近期，各家银行还出现了9折甚至8.5折优惠的新房贷利率计算器贷款。

三、房屋按揭贷款提前还款计算方法

1. 全部提前还款：一次性结清房贷本息。全部提前还款后，利息计算截止到还清银行本息的当日，即借款时间的全部利息。

2. 部分提前还款：只归还贷款的一部分本息，剩余本息未结清。未结清的贷款本息，利息按照原有借款合同上约定的贷款利率执行，享受优惠利率的部分仍然保持优惠。

3. 部分提前还款的还款方式：可以选择缩短贷款还款期限，月供数额不变；或者保持贷款还款期限不变，减少每月月供数额。相比之下，缩短贷款还款期限更能节省利息。

注意：半年内不得提前还贷，提前还贷需支付1%的违约金。

通过本文的介绍，读者可以了解到房屋按揭贷款的计算方法和利率优惠政策。同时，对于提前还款的计算方法和注意事项也有了清晰的了解，有助于读者在选择按揭贷款时做出明智的决策。