商品房买卖合同内容详解，保障购房者权益

一、开发商的必要文件

根据相关法律规定，购房者在签订商品房买卖合同前，需要检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者需要抄下证件的号码，以确保开发商及项目合法合规。

二、面积差异处理

在当前使用的商品房买卖合同中，面积差异处理条款通常以建筑面积为依据。但是，房屋的建筑面积由房屋套内面积和公摊面积构成。购房者在选购房屋时，需要明确房屋的面积约定，包括建筑面积、套内面积和公摊面积，并注意合同中对于面积差异的处理条款约定，以保证自己的合法权益。

三、交房时的面积误差处理

如果交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，购房者有权要求出卖人返还房款额，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人需要双倍返还给购房者。这一条款保障了购房者的权益，防止开发商故意减少套内面积、增大公摊面积以达到合同约定的建筑面积，但实际可使用面积减少的情况。

四、抵押问题

如果卖方在签订合同后，又将同一商品房抵押给第三人，购房者有权解除合同。在实践中，为了缓解资金周转困难，开发商常常会将同一房屋抵押给银行以获取贷款。但如果在合同约定的交房期限到来之前无法解除抵押，将导致无法履行合同约定的义务，损害购房者的合法权益。根据相关规定，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

通过合同约定的方式，购房者可以保障自己的合法权益，确保购房交易的顺利进行。购房者在签订商品房买卖合同前，应仔细阅读合同内容，了解自己的权益和责任。在购房过程中，如遇到问题，可以及时咨询专业人士或相关部门，维护自己的合法权益。