房屋公摊面积计算方法及定金纠纷处理详解

一、房屋的公摊面积计算方法

房屋的公摊面积计算方法主要包括公摊系数的计算和套内建筑面积的组成。

1. 公摊系数的计算公式为：公摊系数 = 总公共分摊面积 / (套内建筑面积 × 总套数)。

2. 套内建筑面积的组成包括套内使用面积、墙体面积和阳台面积。

综合以上公式，可以得到公摊面积的计算公式为：公摊面积 = 总公摊面积 / [(套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积) × 总套数] × (套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积)。

如果需要计算建筑面积，可以使用公式：建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积。

公摊面积越小，意味着得房率越高，购房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小，也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。不过需要注意的是，得房率越高并不一定代表公摊面积越少，如果将赠送面积计入套内面积，得房率自然就“拔高”了。零公摊说法就是这么来的。

二、房屋定金纠纷如何处理

房屋定金纠纷的处理需要根据协议的效力、欺诈和重大误解等情况来确定。

1. 首先要确认协议的效力，如果合同无效，需要无条件退回定金。例如，没有经济适用房购买资格的购买未满五年的经济适用房协议应属无效协议。

2. 其次要确认协议有无欺诈、重大误解等情况。如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，并要求全部返还定金。例如，卖家隐瞒房屋存在重大安全隐患的情况。

3. 在协议合法有效的情况下，需要确定违约方和守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。

4. 如果只是签订了定金协议而没有签订正式的房屋买卖合同，如果买卖双方关于具体条款没有达成一致导致买卖合同没有成立，各方不承担违约责任，定金应全部退还。

5. 在签订定金协议之前，要谨慎考虑并与卖家充分协商一致，避免纠纷的发生。定金要直接支付给卖家，减少环节后纠纷也会减少。购买期房可以直接签订商品房预售合同，避免签订房屋认购书。

6. 为了避免纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的形式，个人签字后生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效。录音和证人证言也可以作为证据。

通过以上方法，可以准确计算房屋的公摊面积，并了解处理房屋定金纠纷的方法，帮助购房者更好地了解房屋购买过程中的相关问题。