小产权房买卖合同无效后的处理及影响

一、小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

1、《土地管理法》第六十三条规定

根据《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

2、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。处理原则包括尊重历史、照顾现实、注重判决的法律效果和社会效果，以及综合权衡买卖双方的利益。

二、小产权房买卖合同无效的情形

1、未经批准的转让

对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、已履行且实际居住使用的情况

如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

三、小产权房买卖合同无效后的处理

1、返还房屋原状

合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

2、补偿装修、翻建部分的价值

如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

3、过错赔偿损失

一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

4、拆迁少补偿

如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

小产权房买卖合同无效后的处理方式包括返还房屋原状、补偿装修、翻建部分的价值、过错赔偿和拆迁少补偿等。购房人在面临小产权房买卖合同无效的情况下，应根据具体情况综合考虑，维护自身权益。