二手房买卖合同纠纷的情形及处理方法

一、卖方违约情形

1、卖方违约与继续履行

二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行。在没有现实困难的情况下，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

2、逾期过户的法律责任

买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。未办理物权登记的二手房屋买卖合同仍然有效，不影响合同效力。

3、逾期交房的损失计算

卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。如果合同未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方可以主张按照有关部门公布的同地段同类房屋租金标准来计算逾期交付违约金或赔偿损失。

4、户口迁移的违约责任

如果买受人要求出卖方将户口迁出，但因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院不会支持买受人的诉讼请求。但如果买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。

5、盗卖房屋的法律效力

如果卖方擅自将他人房屋转让给第三人，并且第三人以合理价格善意受让并办理产权过户登记，那么该房屋买卖合同是有效的。

二、买方违约情形

1、逾期付款的法律后果

如果买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。如果合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。如果违约造成的损失超过上述计算标准，当事人可以要求违约方承担超出部分的损失。

2、房款拖欠与诉讼时效

买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为3年。如果不能确定履行期限，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。对于请求确认二手房买卖合同无效的情况，不适用诉讼时效期间的规定。

3、买方拒绝履行的理由

如果买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，并且没有合理抗辩理由，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

4、购房尾款的支付时间

二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。如果先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

5、按揭未办理责任认定

如果二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。