物业费太高可以不交吗？如何应对物业管理不善？

一、物业费不能不交的法律规定

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。也就是说，房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。业主不能以没有享受到物业服务为由拒付。

二、业主可以不交物业费的情况

1. 物业费收取时间延迟：如果交付时间延迟，业主可以拒绝缴纳延迟这段时间的物业费，销售合同中约定的交付时间不能作为物业费交付起始时间。

2. 未签订书面服务合同：物业公司没有与小区业主签订书面服务合同。

3. 物业服务太差：业主发现物业公司服务太差，可先不交纳物业费，但要收集相关证据。

4. 提供物业合同以外服务并收费：业主发现物业公司提供物业合同以外服务并收费的，可以拒交。

5. 收费标准超出审核公示标准：物业公司收费标准超出物价部门审核公示标准，超出部分费用业主可以不交。

6. 房屋质量问题且还未交房：若房屋质量出现问题且还未交房，业主可不交纳物业费。

7. 无法出示合法的价格审批文件原件：经查，物业公司无法出示合法的价格审批文件原件，业主可以拒绝缴纳物业费。

8. 收取能源费用：物业公司收取中央空调、供热动力设备等能源费用，业主可拒绝缴纳。

三、业主应对物业管理不善的方式

1. 协商解决：业主可以直接向物业提出建议，要求物业整改。如果与物业协商无果，可以直接向开发商协商解决关切事项，或者由开发商督促物业公司指派代表与业主协商解决问题。

2. 投诉或举报：业主遇到无法协商解决的问题，可以通过向街道和房管部门投诉或举报。由主管部门出面安排相关人员组成协商会谈小组，解决业主们的关切。

3. 更换物业：如果对物业公司管理实在不满意，业主可通过业主大会决定更换物业公司。超过小区面积和人数2/3同意可更换物业。

业主在面对物业费问题时，应了解相关法律规定，不能以未享受到物业服务为由拒付物业费。但在一些特殊情况下，业主可以根据法律规定拒绝缴纳物业费。同时，业主也可以通过协商解决、投诉或举报物业公司以及更换物业公司等方式来应对物业管理不善的问题。