购房前必读的法律小知识

在购房前，了解相关的法律知识是非常必要的。本文将介绍一些与购房相关的法律常识，帮助购房者更好地保护自己的权益。

一、开发商收取选号费是否有法律依据?

答：开发商收取选号费的行为无法律依据。如果在双方未能签订《商品房买卖合同》之前，开发商收取了选号费，购房者有权要求开发商无条件退还。如果开发商不退还选号费，购房者可以通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。

二、开发商收取"订金"后，若开发商违约，是否应当双倍返还?

答：这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。对于"订金"是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。

三、开发商收取"定金"后，是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》，都要双倍返还?

答：不是。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

四、开发商所取得的"五证"和"两书"，具体指哪"五证"和"两书"?

答："五证"是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》；"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

五、开发商没有向业主出示"五证"，所签署的《商品房买卖合同》是否有效?

答：无效。根据北京市的规定，所有《商品房买卖合同》都需要通过网签的方式签署。如果开发商没有取得"五证"或"五证"不全的项目，是不能通过网签的。购房人有权要求开发商出示"五证"，如果购房人忘记查看，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得"五证"。

六、双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以单方面解除合同?

答：购房人应当按照合同的约定承担违约责任。根据合同法的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。购房人不能以《商品房买卖合同》尚未生效为由单方面解除合同。

七、购买精装修的商品房过程中，开发商在《商品房买卖合同》附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有具体规格型号，该怎么办?

答：建议做"封样"，并以此作为验收标准。购房人可以与开发商协商对部分主要装修材料进行"封样"，在收楼时以"封样"作为验收标准。如果发生争议，可以适用合同法的规定解决。

八、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理?

答：是否合理，按双方约定执行。根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果双方没有约定，按照法定执行。契税的交纳时间应当在办理转移登记时缴纳。

九、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署《物业管理合同》并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法?

答：违法。商品房买卖合同和物业管理合同是两个不同的法律关系，开发商的要求属于明显的违法行为。开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，应当通过其他法律途径解决。

十、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，购房人是否应当缴纳燃气初装费?

答：购房人有权拒绝缴纳，并追究开发商违约责任。作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，购房款已经包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。如果开发商以此拒绝交房，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。