商品房销售许可证和商品房预售许可证的区别及查询方法

一、商品房销售许可证和商品房预售许可证的区别

商品房销售许可证和商品房预售许可证是两个不同的证件，不能混淆使用。它们的区别主要体现在取得条件上：

1. 商品房销售许可证的取得条件：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

购买现房的好处是可以清楚地了解房屋现状，尽快取得房地产权利证书等。

2. 商品房预售许可证的取得条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投入的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

购买预售房的好处是可以提前了解房屋信息，并在预售阶段选择合适的楼层和户型。

二、查询开发商许可证的方法

1. 网站查询：访问当地房地产信息网站，了解当地房地产项目是否已领取预售许可证；

2. 直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况；

3. 要求开发商出示《房地产预售许可证》，但需注意有些楼盘可能只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。

在查询许可证时，购房者应注意以下几个问题：

（1）许可证必须是原件，复印件无效；

（2）许可证上的开发企业名称和项目名称是否与实际一致；

（3）许可证上的预售款专用账号是否与购房合同中的监控账号一致；

（4）预售房屋是否抵押；

（5）许可证中的备注是否有房屋抵押情况、用途分布、回迁房等信息；

（6）许可证使用时是否附有项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。

购房者还可以将许可证编号抄下，到当地国土资源和房屋管理局查询该证的真实性。

购房者在购买商品房时，要了解销售许可证和预售许可证的区别，以及查询开发商许可证的方法和注意事项。只有确保开发商具备合法的许可证，才能放心购买房屋。