房屋买卖合同解除条件及法定解除情况

一、约定解除

在房屋买卖合同中，双方当事人可以约定一定的情形出现时解除合同。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同可以解除。例如，合同中可以约定延期交房、付款、房产证办理等条件。当约定的解除条件具备时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。同样地，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但如果没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。

二、法定解除

1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈

如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，购房人有权解除合同，并有权要求赔偿损失。

2、开发商将已售房屋私自抵押

根据《担保法》及《物权法》等规定，如果商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人，导致购房人购房合同目的不能实现，购房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋

根据规定，如果出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，购房人可以请求解除合同。

4、房屋不符合质量要求或面积误差超出3%

如果房屋主体质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格；或者房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的问题；或者卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确，若面积误差超出3%，购房人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。

5、开发商迟延履行主要义务

如果开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行主要义务，购房人有权解除合同。

6、担保贷款合同不能订立

根据规定，如果商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

7、不可抗力

根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。