期房退房时间要求及流程解析

一、订金(定金或认购金)阶段

根据《商业楼出售管理办法》，如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但还没有签定正式《商业楼预售合同》，购房者可以直接向卖方或其代理人要回所交资金。然而，如果双方约定了定金的性质并且销售双方就《商业楼销售合同》未达成一致意见，那么定金将不予退还。这种约定可能违反公正的原则，购房者可以向法院申诉，但根据《商业楼出售管理办法》的规定，这种约定是被认可的。

二、已做预售注册阶段

在销售双方已经进行了预售注册，但房子还未交付使用的阶段，如果一方希望退房，首先需要与对方协商，看是否能够达成一致意见。如果双方达成共识，应以书面形式表示，并签订正式的退房协议。协议的内容应包括解除原房子销售合同、违约责任承担、退款方式和执行等问题。

如果一方违约且双方无法达成共识，建议解除合同的一方应通知对方。合同自通知到达对方时解除。如果对方有异议，可以向人民法院或裁决机构申请确认合同解除的效力。如果双方无法达成退房协议，可以直接向法院或裁决机构申诉。此外，双方还应前往房地产注册主管机关办理预售注册手续。

三、入住阶段

在房子竣工后，购房者已办理入住手续并支付了政府部分应收的税费，但房产证尚未办理下来的情况下，如果购房者希望退房，需要与卖方协商解决。除了涉及到上述第二阶段的要求外，还涉及到物业、装饰受损、税费和搬迁过程等问题。如果卖方违约，装饰受损应由房地产评价机构评估确定。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，并退还卖方代收的税费。如果无法达成协议，购房者可以向法院或裁决机构申诉。

四、房产证处理结束阶段

在房产证处理结束后，房子的所有权已经完全移交，除非合同中有约定，否则购房者一般不能退房。如果卖方已经办理了房产证，但是卖方垫资并且合同约定购房者不按时支付款项的责任，卖方可以要求解除合同，并要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需要双方前往房地产发证机关办理房产证过户或转让手续。

通过以上解析，购房者可以了解到期房退房的不同阶段的要求和流程，并根据具体情况采取相应的解决方案。在退房过程中，购房者应注意与卖方协商解决，并遵守相关规定，以确保自身权益。