营改增土地增值税计算方法及注意事项

营改增土地增值税的法律规定

根据《中华人民共和国土地增值税暂行法令》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税根据问题的通告》等规定，营改增后，交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。

为方便交税人，简化土地增值税预交税款核算，房地产开发企业可以采取预收款方法出售自行开发的房地产，核算土地增值税预征计征根据为预收款减去应预缴增值税税款。

营改增土地增值税的计算方法

与转让房地产有关的税金扣除问题：营改增后，核算土地增值税增值额的扣除项目中不包含增值税。房地产开发企业实际交纳的城市保护建成税和教育费附加，凡能够按清算项目精确核算的，应按实际扣除；不能按清算项目精确核算的，按预缴增值税时实际交纳的城市保护建成税和教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市保护建成税和教育费附加扣除按照相关规定执行。

营改增前后土地增值税清算的核算问题：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，相关金额的计算方法如下：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产获得的收入+营改增后转让房地产获得的不含增值税收入；与转让房地产有关的税金=营改增前实际交纳的运营税、城市保护建成税、教育费附加+营改增后应允扣除的城市保护建成税、教育费附加。

营改增土地增值税的计算方法需要根据相关法律规定进行，特别是在与转让房地产有关的税金扣除和土地增值税清算方面，开发企业需要按照规定进行准确核算。在处理相关事务时，务必遵守相关规定，确保税务处理的合规性。