二手房买卖合同中的违约金约定及实行方式

在签定二手房买卖合同时，为了能够正确保护自身合法权益，买卖双方都可以在合同中明确约定违约金。下面将介绍二手房买卖合同中违约金的约定方式和实行方式。

一、违约金应占合同总金额的比例是多少

在许多房产中介提供的二手房买卖合同模板中，违约金通常被约定为总房价的20%。然而，这并不是违约金最高只能约定为20%的规定。中国的《担保法》规定定金不能超过合同总金额的20%，可能是导致对违约金误解的原因之一。实际上，违约金的数额完全可以由买卖双方根据自愿协商确定。

二、一方推迟实行合同，对方是否能要求全额违约金

在二手房买卖合同中，通常约定了一种叫做“滞纳金”的违约金，主要是针对迟延履行合同责任的一方需要支付的费用。另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需要支付给守约方的费用。然而，由于合同条款不清晰或者对法律了解不深，很多人混淆了这两种违约金的适用情况。当一方轻微违约时，守约方不能要求支付20%或更高额的违约金，这在法律上是不被支持的。只有在一方严重违约，导致合同无法继续履行时，才需要支付违约金。如果合同继续履行，通常会根据“滞纳金”来追究违约责任。

三、违约金的实行是否应严格依照合同约定实行

违约金可以由买卖双方根据自愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额实行。根据我国合同法的规定，违约责任是一种赔偿，只赔偿实际损失，而不是惩罚性的违约金。因此，如果合同中约定的违约金过高或过低，都可以根据实际损失进行调整。具体来说，如果合同中约定的违约金超过实际损失的30%，则认为违约金过高，需要适当降低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，守约方除了可以要求违约金外，还可以要求违约方赔偿，即根据实际损失调高违约金。

二手房买卖合同中的违约金约定应由买卖双方根据自身情况协商确定，实行时应根据实际损失进行调整。合同中约定的违约金不一定能完全按照约定数额实行，而是根据实际损失进行赔偿。