楼市怪象：过去十年房价狂奔、房租却不涨！2021年将迎变局？

一个怪异现象：过去十年间中国房价大涨，却并未出现房租大涨。房价和房租之间的背离现象究竟说明了什么？在楼市新政密集调控之下，其未来走向又是如何呢？

 

 

一、说明居民收入分化

 

房价和房租的背离，体现了居民收入分化的社会现象。“二八定律”同样适用于房地产市场，20%的富人撑起80%的房产交易——即使是在北上广深等富裕地区，财富（房产）也掌握在少数人手中。房价体现富人的资产价值，房租体现普通人的住房需求，并进一步反映出工资水平、就业现状、社会物价等情况。

 

据国家统计局数据，2021年上半年全国居民人均可支配收入17642元，即人均可支配收入为2940元/月，人均工资性收入为1684元/月。大多数外来务工的租房者受低收入的客观情况所限，自然是无法承担高租金。由此，房租没有上涨支撑力。

 

（换个角度讲，倘若工资水平能够承担高租金，那么他们也更愿意拿这笔钱去买房、还房贷，而不是继续付房租。）

 

二、说明房产*回报过高

 

长期以来，中国房地产的特点就是“商住倒挂”，即：同一地段，同一时间，住宅价格高于商业地产（商铺写字楼等）的价格。从58同城、安居客发布的二手房价格走势表就可以发现，即使近年来调控频繁，二手房挂牌均价却几乎一直在稳步上涨，完全符合很多人对房产的印象与期待，即“稳定*的资产”。无怪乎资金纷纷流入楼市，成为造成实体经济疲软、商铺价格低迷的“帮凶”。

 

  

这不仅能够解释实体商铺等资产缘何不受青睐，还能够解释为什么住房租金没有上涨动力。可以说，大多数城市里，由于过去十年间房价不断上涨，房产“资产*”回报率已经远高于出租回报率——即使不出租出去收取3000-10000元的月租金，也能在一年之后*10%、三年之后*20%、30%……大量“空置房”既不自住也不出租也能坐享*，所带来的收益以十万百万计，足以让房东忽略微小的租金收入。

  

三、未来形势可能转变

 

过去十年间我国居民住房需求主要以买房途径实现，并未过多挖掘租赁住房等供应模式。而近年来国家密集出台租赁住房政策，如7月2日发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出扩大保障性租赁住房供给、允许将非居住存量房屋（闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等等）改建为保障性租赁住房等支持政策，各地也因地制宜推出响应的租赁住房新政，连企业也纷纷拓展长租公寓等业务。一方面，能够增加租赁住房供给，切实满足人们的住房需求；另一方面，能够逐渐化解“泡沫”，实现房地产市场的软着陆。

曾经流入楼市的资金，或将流入租赁住房市场、流入实体经济行业……往后，便不再会是房价狂奔、房租慢行了。可以预知的是，随着租赁住房供应增加、房价上涨趋势得到抑制，租赁住房市场将进入稳定增长的发展期。

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