2020年年底，郑州年底楼市谁堪主场？

今年眼看要过完了，而今年的郑州楼市也是一片凉凉地，去年年底的小阳春没了，金九银十更是冷嗖嗖，年底出场的楼盘热度也并不活跃。

直到上周朋友圈盛传的鑫苑府开盘，人山人海的盛况，堪称12月以来的“王炸”。

早几天鑫苑府的惊爆价就已经到处传了，果然一开盘就刷爆朋友圈，加推两栋楼，以“工抵房”来对外卖，价格在12700到13500之间，鑫苑府7月底首开时，高层均价为15200元/㎡，如今每平米差不多优惠了2000左右。

鑫苑府鸟瞰图

项目位于三环边主城内，签约*为汝河路*与郑州四中，这样的价格自然立刻引起市场热度。

临近年底，为了冲刺全年任务，回笼资金，开发商往往会加大推盘计划，这是楼市一直以来的规律，但12月已过去三周的时间，需求端的市场略显沉寂，鑫苑府的热度直接告诉广大开发商：需求一直存在，只要有合适的项目，有合适的价格。

所以在鑫苑府热度之后，那些同样面临任务和资金压力的开发商，很有可能抓住年底机会，再来一波抢收。

01

期待已久的年终楼市大戏，在哪里？

人们虽然嘴上说着“年底不买房，一年又白忙”，实际却很淡定，过去三周的时间，整体开盘去化情况并不佳，仅有鑫苑府的热度值得一说。

12月*周，主城三个老盘加推，位于中原老城成熟片区的宏江瀚苑三期以13300-13800元/m²，去化相对较好；

另外两个项目，金辉优步花园11700元/m²（带装修）的价格，去化不足25%；华瑞紫金嘉苑16000元/㎡（毛坯）的价格，推出144套房源仅成交8套左右。

第二周更是突出一个不温不火，开盘的8个楼盘，去化*为郑州华侨城，推出约192套，均价约12700-13100元/㎡（毛坯），成交146套，去化率76%，其次龙湖天境，推出约120套，高层均价约10000-11000元/㎡（毛坯），成交70套，去化率58%。剩下的6个项目去化率都在20%左右。

刚刚过去的第三周，开盘量锐减，仅有三个项目开盘，除了上文提到刷爆朋友圈的鑫苑府，受到较多关注的就是首开入市的龙湖雅宝天钜，高层均价约17900-18500元/㎡（毛坯），洋房20000-32000元/㎡，高于周边其他项目，去化不佳，推出约227套，成交约99套。

龙湖雅宝天钜售楼部现场

至此，本年度新盘已基本释放完毕，剩下不到10天的时间，郑州楼市又将掀起怎样的波澜，各开发商全年成绩如何，我们拭目以待。

一定好多人压抑着购房需求，等的就是看年底会不会有更抄底的机会，这段时间依然关键。

02

赶在小阳春前，郑州还有捡漏机会

今年的楼市尤其特殊，受疫情影响，开发商的节点被迫后移，去化压力下，降价、特价早已不再遮遮掩掩。

降三道红线逼迫开发商加快回笼资金还债，并且经验来看，年底往往是折扣力度*的时候。年关一过，很多楼盘都会习惯性的收紧折扣。

从供需关系来讲，郑州市场明显处于供大于求的状态，据统计，2017年至2019年，无论是计划供地总规模还是住宅用地规模，都呈现逐年递增的趋势。

克而瑞数据显示，截至2020年9月，郑州新房库存面积已到1108.8万平方米，去化周期从去年9月的5.8个月变成了14.7个月，在明显处于买房市场的情况下，多数开发商会选择以价换量。

 

12月*集中的特价房释放是在双12，如今双12虽然已经过去，不少项目的特价房优惠却仍在延续。

高新区今年成交套数成绩亮眼，这与区域的供应量与超高性价比是分不开的，年底依然有项目推出特价房。

朗悦公园道1號：推出特价房，14800元/㎡，优惠500元左右；

大正水晶森林：一口价房源，12500元/㎡，优惠300元/㎡；

谦祥世茂万华城：特价房价格在12500-13000元/㎡，较正常价格优惠1000元/㎡

中原区供应量不小，常西湖新区、中原新区都有不少千亩级别大盘，金科中原低价入市掀起热潮，给竞品带来不小压力，特价房主要是一些三环外在售项目。

碧桂园凤凰城：特价房13400元/㎡，优惠600元/㎡；

融信奥体世纪：特价房14600元/㎡，优惠400元/㎡；

汇泉景悦城：推出工抵房12200元/㎡，优惠2000元/㎡；

世茂璀璨熙湖：特价房13200元/㎡，优惠1400元/㎡；

二七、管城、经开也有少量特价房源，相较之下，金水、郑东特价房较少。

经开区金辉滨河云著：特价房14300元/㎡，优惠1200元/㎡；

经开区正商汇航佳苑：特价房13000元/㎡，优惠200元/㎡；

二七区佳源名门橙邦：特价房13200-14000元/㎡，优惠500-1300元/㎡；

二七区绿地城：推出9500元/㎡的顶层特价房；

根据历年的季节性规律，年底往往是全年楼市的一个重要低点。

过了春节之后，买房需求会集中释放，每年的春季都会有一波或大或小的旺季行情，开发商有可能视情况小幅提价。

开发商不断收回折扣，很多新盘上市价格开始逐渐走高，买房人开始抢房。是往年小阳春的常见现象。

所以年底买房，选择充足，折扣优惠多多，有合适的可以及时入手。

（以上特价信息仅供参考，以售楼部实际情况为准）

03

年底捡漏，理性判断莫上头

今年以来，降价较多的区域主要集中在西南，远郊更是全面跌破1万，那些供应量较大的片区，不在价格上拿出诚意，是无法在销量上有亮眼成绩的。

但是年底买房，没必要非得抄底，还是要看自身需求，特别是自住的刚需人群。工作地，通勤时间，孩子上学需求这些都要考虑清楚。

以四环为基本线，轻易不要出四环，如果是自住就看当下价值，有*，有地铁，有商业，生活方便*重要；投资往前看3、5年前景就行，太远的未来谁也无法预料。

不要过于在意低价，一直在降价并且远低于周边的轻易不要选，力度太大的降价一定会影响整个项目的利润“事出反常必有妖”，“买家没有卖家精”，有时候靠谱比捡漏更重要。

很多特价房是一些位置不佳、户型不佳或楼层不佳的房源，比如临高铁噪音较大的楼栋，采光通风不佳的纯北户型，底顶层等。虽说价格美好，但住进去生活体验不佳，这些问题都要提前考察清楚，看自己接受程度如何。

买房量力而行，不要轻易负债，面积的大小、*的多少、贷款方式选择都要从个人能力出发，实在不行就还是先租房，不要轻易被套牢。

对于郑州的刚需来说，买房首选大开发商，慎选小开发商。郑州烂尾的楼盘太多了，更何况是资金实力本就不强的小开发商。

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